Prevenção e combate à lavagem de dinheiro no setor imobiliário

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A Resolução COFECI nº 1.168/2010 (Conselho Federal de Corretores de Imóveis) dispõe sobre os procedimentos a serem observados pelas pessoas jurídicas que exerçam atividades de promoção imobiliária, ou compra e venda de imóveis, para cumprimento das obrigações consignadas na Lei nº 9.613, de 03 de março de 1998 e subsequentes alterações. Existem várias formas de lavagem de dinheiro e uma delas, no setor imobiliário, é a compra de imóveis com recursos de origem ilícita. A diferença entre o valor da transação e o valor declarado oficialmente é paga com dinheiro em espécie e, em seguida, o imóvel é vendido pelo valor de mercado. O lucro aparentemente gerado é utilizado para justificar a origem do dinheiro. Outros sinais de operações suspeitas são:

  • transações imobiliárias que, por suas características, no que se refere às partes envolvidas, valores, forma de realização, instrumentos utilizados ou pela falta de fundamento econômico, possam configurar indícios de crime;
  • transação imobiliária incompatível com o patrimônio declarado, a atividade principal desenvolvida ou a capacidade financeira presumida das partes;
  • recebimento de recursos com imediata compra de instrumentos para a realização de pagamentos ou de transferências de recursos a terceiros, sem justificativa; e
  • movimentação de recursos incompatível com o patrimônio, a atividade econômica e a capacidade financeira.

Operações de lavagem de dinheiro no mercado de imóveis são muito frequentes em virtude dos altos valores envolvidos, da liberdade quanto à fixação do preço na negociação dos imóveis e da possibilidade de estruturação de operações complexas.

Ter um programa de Compliance na governança de uma empresa do setor imobiliário ajuda a conduzir o negócio com mais qualidade e em conformidade com a legislação:

  • política de prevenção à lavagem de dinheiro;
  • processo de identificação e análises de operações suspeitas;
  • programa de treinamentos de seus colaboradores para disseminação das boas práticas na prevenção à lavagem de dinheiro;
  • processo efetivo do cadastro de seus clientes;
  • fluxo de comunicação ao COAF das operações propostas de operações

A Mestra Consultoria auxilia o setor imobiliário a criar processos adequados e efetivos para uma boa governança de compliance e atendimento ao regulatório.

As políticas de prevenção à lavagem de dinheiro são essenciais para mitigar o risco do dinheiro oriundo de atividades ilícitas seja desfrutado pelos criminosos, desestimulando, assim, a própria prática das infrações penais. Uma das formas de prevenir e identificar tais práticas são por meio da obtenção de informações que certos setores comerciais e atividades profissionais têm no dia a dia de seus negócios. Por isso, em todo o mundo, vários desses setores e atividades são convocados a colaborar com as autoridades públicas fornecendo informações sobre transações de seus clientes, também chamados de pessoas obrigadas, como, por exemplo, os bancos, as administradoras de cartões de crédito, as seguradoras, as galerias de artes, os auditores, os contadores, os joalheiros e os agentes imobiliários.

Devido à frequência de operações ilícitas no mercado de imóveis, as imobiliárias foram incluídas pela Lei nº 9.613/98 como setor comercial obrigado a cumprir normas que visam prevenir a lavagem de dinheiro nesse ramo de atividade econômica. Assim, as pessoas (físicas ou jurídicas) que “exerçam atividades de promoção imobiliária ou compra e venda de imóveis, em caráter permanente ou eventual, de forma principal ou acessória” devem observar as normas da Resolução COFECI nº 1336, de 2014, em todas as operações e negócios que realizarem, e também quando negociarem a compra ou venda de bens imóveis.

O Conselho de Controle de Atividades Financeiras (COAF) é um órgão de “inteligência financeira”, responsável no Brasil por receber e cruzar as informações sobre pessoas e operações, a fim de identificar possíveis operações de lavagem de dinheiro, traçar o caminho percorrido pelo dinheiro “sujo” e auxiliar na investigação das práticas criminosas.

Criar e implementar um programa de prevenção à lavagem de dinheiro em seu negócio; treinar seus empregados; manter registro das propostas de transações imobiliárias e operações; fazer e manter cadastro de seus clientes; comunicar ao COAF propostas de operações ou operações suspeitas e automáticas; e comunicar a não ocorrência de transações passíveis de comunicação (Lei nº 9.613/98) são atividades e ações que auxiliam a prática de um mercado legalizado, tornando seu negócio mais ostensivo e sustentável.

Investigações do Ministério Público Estadual de São Paulo levaram a operações suspeitas de lavagem de dinheiro envolvendo os acusados de corrupção e empresas imobiliárias. Uma das formas de lavagem de dinheiro no setor imobiliário, conforme comentado anteriormente, é a compra de imóveis com recursos de origem ilícita, por valores oficialmente menores que os valores efetivamente pagos.

Se, durante o ano civil, nenhuma operação ou proposta de operação suspeita, passiva de comunicação obrigatória, for realizada ao COAF até o dia 31 de janeiro do ano seguinte, será considerado que o agente imobiliário não identificou nenhuma ocorrência no período, podendo haver portanto eventual responsabilização ao agente quanto à falta diligência ou mesmo conivência caso haja qualquer tipo de ocorrência identificada ou investigada pelos órgãos reguladores.  (https://intranet.cofeci.gov.br/declaracaodeinocorrencia/). Especial atenção deve ser dedicada ao assunto, já que outros setores comerciais, como bancos, corretoras de valores, casas de câmbio, por exemplo, são obrigadas a  informar ao COAF operações de valores significativos em espécie ou outras operações suspeitas , dentre elas as operações com agentes imobiliários. A partir do confronto entre as comunicações de outros setores e a declaração negativa, o COFECI/CRECI pode apurar e responsabilizar o agente imobiliário que deixar de cumprir suas obrigações.

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